소규모 재건축 궁금한 사항 안내

부동산 정책의 개편으로 인하여 집값이 상승함에 따라 시중의 매물들이 급격하게 감소하였고 이로인해 재건축과 재개발시장이 침체기에 접어들었는데요. 이를 해결하고자 등장한 소규모 재건축은 저소득층 주민들의 주거안정을 꾀하고 재건축시장에 다시 활력을 붙어넣는 역할을 수행하고 있습니다.

 

기존에 존재하던 재건축과 재개발법을 그대로 따르기 보다는 소규모 주택을 정비하기 위한 특례법을 개정해 소규모 재건축에 더욱 활력을 불어넣었으며 이로인해 도시의 노후되고 오래된 건축물들을 정비하는 등의 주거환경 개선이 빠르게 진행되었습니다.

 

 

 

흔히 재개발이나 재건축은 그로인한 경제적인 이윤을 얻고자 추진하는 경우가 많지만 소규모 재건축의 경우에는 그러한 이득보다는 소외된 지역에 대한 복지의 개념이 강하기 때문에 재건축을 진행하는 사업체의 입장에서 좋은 이미지를 만들 수 있는 기회로서 작용하기도 합니다.

 

또한 소규모 재건축의 경우 이미 주거환경이 좋은 곳에서 진행되는 경우가 많기 때문에 기반시설을 따로 갖출 필요가 없고, 임대주택을 건설하거나 세입자에게 이주비를 추가로 지급해야 한다는 등의 의무가 없다는 것이 일반적인 재개발과의 차이점입니다.

이는 연립, 다세대 주택과 공동주택 단지를 대상으로 시행되며 면적기준 1만제곱미터 미만이고 노후하고 불량한 상태의 건축물이 200세대 이하에 해당하는 곳에서 주민들의 합의를 거쳐 진행됩니다.

 

 

소규모 재건축의 장점

가장 큰 장점은 사업 기간을 단축할 수 있다는 것인데요. 과거에는 오래된 아파트를 재건축하기 위해서는 큰 단지의 아파트 전체가 해당하여야 진행할 수 있었으나, 이번 특례법 시행으로 일부 동이라도 해당이 되면 제한 없이 다시 건축하여 안전을 찾을 수 있도록 했습니다.

 

 

 

즉, 재건축사업에서 쉽게 받을 수 없었던 사업시행인가, 관리처분인가를 받기가 보다 수월해진 것입니다 보통의 재건축은 조합 설립이 필수적인 요건중에 하나이지만 소규모 재건축은 필수적으로 구성해야 하는 것은 아니며 조합설립과 주민합의체 중 편리한 방식을 선택하면 되기 때문에 그 과정에서 시간이 많이 단축되어 평균 2년에서 3년정도 소요됩니다.

 

추진위원회를 구성하고 조합원의 동의를 받는 등 여러가지 과정을 거쳐야 하는 보통의 재건축보다 훨씬 빠르게 진행되는 것이죠.

지자체가 사업비 일부를 지원해 주거나 건축 규제를 완화해 주는 것도 장점입니다. 안전 진단이나 처분 인가 등 복잡한 절차를 거치지 않고 빠르게 진행할 수 있게 된 것이죠.

그리고 주택법 개정안이 통과하여 주택공급을 지분적립형으로 할 수 있도록 법적인 근거가 갖춰졌습니다.
지분적립형은 집값을 20~30년간 분할해 내는 분양 방식으로, 도심 주택 개발 과정에서 자금력이 부족한 원주민이 내몰리지 않도록 하기 위한 방안입니다.

 

앞서 설명드린 장점들 이외에도 소규모 재건축에는 여러가지 단점들 역시 존재하는데요. 이를 진행하는 건설사들의 경쟁구도가 심화되어 저가수주의 우려가 있고,  경쟁력이 부족한 소규모의 건설사들은 이에 참여하지 못하는 문제가 제기되곤 합니다.

 

 

 

특히 소규모 주택 정비사업 중 하나인 가로주택 정비사업은 소수의 가구들을 대상으로 해서 큰 이윤을 얻을 수 없다는  점 때문에 건설사들의 참여도가 저조하고 당 사업에 통용가능한 자금도 많이 부족하다는 단점이 있습니다.

그리고 사업을 추진한다고 하더라도 그 조건이 폭6m이상의 도로에 둘러싸이면서 면적이 1제곱미터 미만인 가로구역이어야 함을 요하기 때문에 굉장히 까다로운 편에 속하고, 모든 가구와 노후건축물이 전부 해당하는 것이 아니라 가능한 비율또한 정해져있어 제약조건이 많습니다.

 

까다로운 조건만큼 높은 수익성을 보장해주지 못하기 때문에 지난 몇년간 소규모 재건축은 많이 진행되지 않았지만 최근 정부의 지원 덕분에 많이 증가하는 추세입니다.

부동산 투자자들 역시 재건축에 대한 규제가 많이 완화되면서 활발하게 진행되는 사업들에 많은 기대를 하고 있습니다.
이러한 정비사업은 이미 입지가 나쁘지 않은 지역을 대상으로하여 진행되어 긍정적인 결과를 보인 바 추후에 더욱 많은 기업들의 참여로 활발히 진행될 것으로 보입니다.

 

사업 진행시 정부측에서 참여하면 사업의 효율성과 투명성을 제고할 수 있으며 이로인해 소외된 곳의 주거환경을 개선함과 동시에 도심 내에 새로운 주택을 더욱 활발히 공급할 수 있는 하나의 대안으로 자리잡게 될 것입니다.
소규모 재건축은 건설사가 주도하여 진행되는 것이 아니라 따로 브로커들이 존재하고 이에 금융사, 신탁사 등이 추가되어 진행되는 것이 일반적인 과정입니다.

이런 과정의 특성상 공사가 중간에 중단되는 상황이 발생하거나 추가로 공사비를 요구하기도 하며 애초에 계획에 없었던 비용들이 발생하는 경우도 더러 있습니다.

 

 

 

이와같은 상황을 방지하기 위해서는 정비사업에 참여한 이력이 충분한 시공사를 선정하여야 하며 어떻게 진행되는지, 어느정도의 비용이 들어가는지 등에 대한 정보를 숙지한 뒤에 진행하시는 것이 좋습니다.

 

그리고 도급계약서 구성시 추가된 사업비의 부담기준과 설계를 변경해야 하는 상황이 발생할 경우 어떤 권한으로 변경이 가능한지와 그 시기를 사전에 확인해 두어야 합니다.

앞서 설명한 주의사항들이 잘 이해되지 않는다면 법률 전문 상담사에게 자문을 구해 하나하나 확실히 파악하고 진행하시는 것을 권해드리는 바입니다.